Hàng ngàn dự án bất động sản chờ 'hồi sinh'

Nghị quyết 29/2026 của Quốc hội khi ban hành đã mở ra nhiều cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý vi phạm pháp luật về đất đai của tổ chức, cá nhân xảy ra trước khi luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực; từ đó tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho 3.338 dự án tồn đọng, kéo dài trên cả nước.

Bảo vệ quyền lợi khách hàng

Lý sư Nguyễn Văn Đành (Đoàn luật sư TP.Hà Nội) nhận xét: Nghệ quyết 29 đã tạo ra một hình ảnh pháp lý độc đáo để thực hiện tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho hàng ngàn dự án. Đồng thời, điều 11 Nghị quyết 29 quy định cách xử lý các dự án "đất đai không hình thành dự án" để xây dựng bất động sản du lịch gồm biệt thự, resort villa, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ condotel, officetel…

Theo đó, các dự án căn hộ condotel, officetel sẽ được soát lại lợi quy hoạch, nghĩa là tài chính để cấp số tầng. Nếu dự án phù hợp với quy hoạch đất đai xây dựng nhà ở thì sẽ được tháo gỡ theo hàng tính lợi sử dụng đất, lợi thuê đất. Chủ đầu tư phải nộp phần chênh lệch lợi sử dụng đất, lợi thuê đất và phải bảo đảm năng lực tiếp tục triển khai dự án. Sau đó, Nhà nước điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở. Nếu dự án không phù hợp với quy hoạch đất đai xây dựng nhà ở thì phải điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất thương mại, dịch vụ và thời hạn sử dụng đất là 50 năm.

ẢNH: NGỌC SƠN

Hay điều 13 về xử lý với dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà chính quyền cấp phép văn tách chức thu hồi đất. Nếu chủ đầu tư đã bỏ cuộc đầu tư toàn bộ diện tích đất của dự án sẽ tiếp tục thực hiện khi đáp ứng các điều kiện. Việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện theo quy định hiện hành của pháp luật đất đai. Trường hợp dự án không bảo đảm các điều kiện quy định, Nhà nước chấm dứt thực hiện dự án và hoàn trả kinh phí mà chủ đầu tư đã bỏ ra.

Tổng thể, điều 14 về xử lý các dự án có vi phạm mục đích sử dụng đất, Nghị quyết cho phép nhà đầu tư không phải tháo đổi phân công trình phù hợp quy hoạch, không buộc khởi phục tình trạng ban đầu của đất (như các vấn đề phát hành chính, phải nộp lãi suất không hợp pháp).

Trong khi đó, điều 15 đưa ra phương án xử lý với dự án đầu tư xây dựng lỗi tiến trình được chấp thuận chính thức đầu tư nhưng chưa thực hiện tiến trình này thì không phải thực hiện lại tiến trình chấp thuận chính thức đầu tư; song thay vào đó quyết định phê duyệt dự án đầu tư vẫn còn thực hiện các tiến trình về đất đai, xây dựng và các tiến trình liên quan theo quy định của pháp luật.

"Tôi đánh giá cao các giải pháp tháo gỡ có thể tại điều 12, 13, 14, chúng có thể giúp tháo gỡ cho nhiều dự án về quyền lợi của nhà đầu tư và đích bảo các khách hàng là bên thứ ba ngay tình cảnh thiết lập việc dự án bất đạt, đình trệ kéo dài trong những năm vừa qua", luật sư Nguyễn Văn Đành nói.

"Giải phóng" hơn 2,5 triệu đồng

Thông tin từ Bộ NN-MT, tình đến ngày 30.3.2025, có nhận ghi nhận có 4.489 dự án, đất đai gặp khó khăn, vướng mắc tổng cộng với 198.428,1 ha và tổng mức đầu tư là 3.352.946,9 triệu đồng. Tuy nhiên các bộ, cơ quan Trung ương và địa phương đã giải quyết theo thêm quyền 1.151 dự án, với tổng quy mô 52.790,4 ha đất và tổng mức đầu tư 804.953,6 triệu đồng. Trong đó 129 dự án đã được Chính phủ hành các nghị quyết tháo gỡ. Hiện còn 3.338 dự án, đất đai còn tồn đọng chưa được tháo gỡ vướng mắc với diện tích với 145.638 ha, tổng mức đầu tư hơn 2,5 triệu đồng. Trong đó 1.814 dự án, đất đai thuộc thẩm quyền xử lý của địa phương và 1.524 dự án, đất đai thuộc thẩm quyền của Quốc hội.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết với 3.338 dự án, đất đai còn tồn đọng, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 29 quy định các cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý vi phạm pháp luật về đất đai của tinh thần, cá nhân xảy ra trước khi luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực. Nghị quyết có hiệu lực thi hành từ ngày 1.5.2026 và có thể kéo dài đến ngày 1.5.2031. Hiện nay, Bộ Tư pháp đã đề nghị Chính phủ chỉnh sửa chính sách, pháp luật nhằm bổ đảm tính đúng đắn của hệ thống pháp luật và sớm đưa vào cuộc sống.