Chính quyền TP.HCM cho biết đang nghiên cứu điều chỉnh cấu trúc đô thị theo hướng giãn dân ra vùng ven. Chính thức thành phố sẽ không xây mới chung cư cao tầng ở trung tâm, ưu tiên đạt lợi cho công viên, không gian công cộng để giảm áp lực hạ tầng và giao thông.
Ngoài việc hạn chế các khu vực lõi đô thị, TP.HCM còn nghiên cứu mô hình nhà ở thông minh giá hợp lý tại các khu vực xa trung tâm. Điều này không phải nhà ở xã hội hay nhà ở thuê mua, nhưng sẽ có mức giá phù hợp với khả năng nâng chi tiêu của một phần người dân.
Cảnh ứng tuyến thường xuyên trên trục đường Nguyễn Trãi
ẢNH: T.N
Đầu tháng 1, HĐND TP.Hà Nội đã thông qua nghị quyết về điều chỉnh chính sách chương trình phát triển nhà ở thành phố giai đoạn 2021 - 2030. Nghị quyết xác định kiểm soát phát triển nhà ở tại khu vực nội đô lệch sự. Mục tiêu là hạn chế dân số, giảm áp lực quá tải hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tăng bước cải thiện chất lượng không gian đô thị khu vực lõi.
Việc hạn chế xây mới chung cư trong nội đô là điều cần thiết và cũng là xu hướng chung của nhiều thành phố phát triển trên thế giới. Song trên thực tế, nhiều chung cư cao tầng đang tiếp tục được “nhồi” vào khu vực trung tâm trong Vành đai 3 Hà Nội.
Theo KTS Trần Huy Ánh, nguyên viên Thư viện Về Hội Kiến Trực Tuyến Hà Nội, có nhiều bất cập trong quy hoạch đang bị các nhóm kinh doanh bất động sản “săn “trực lợi thông tin”. Ông cho rõ, chính thức tái thiết thành phố, giải quyết một số khu vực phức tạp không hoàn toàn là việc di dân vùng lõi ra vùng ven, như “tường tin” của nhiều “cụ đất” “đặc biệt” về giá chung cư trung tâm cũng như vùng ven tổng lên.
“Quy hoạch Hà Nội 100 năm có rất nhiều vấn đề quan trọng khác như mục rõ ràng không gian kết nối giữa các tỉnh, các vùng thị, không đúng cấp nhiều. Trong khi những điểm liên quan đến bất động sản như 9 trục, 9 cầu, đa tầng, đa lô lại diễn ra nhiều, khiến ngay cả người dân có đặt có nhà sẽ trở nên hoang mang”, ông nêu.
Giá cao chót vượt về vị trí “đặc quyền tân tiến”
Tuy nhiên, trên thực tế, việc hạn chế xây phát triển chung cư cao tầng tại khu vực nội đô vô hình trung lợi khi nào các dự án đang được xây dựng trong khu vực Vành đai 3 trở thành “hàng hiếm”, với lợi thế về vị trí “đặc quyền tân tiến”, giá cao. Điều này là lý do ngay khi xuất hiện thông tin dự án Masterise Cao Xà Lá sắp bán, các sàn và môi giới đều đưa ra thông tin về vị trí đặc biệt cuối cùng của thửa đất trong Vành đai 3.
Một bảng giá chung cư trong khu vực Vành đai 3 trung đầu khoảng 100 - 120 triệu đồng/m2, song các dự án mới như Cao Xà Lá, mức giá thêm chí 150 - 180 triệu đồng/m2 (thông tin).
Tuy nhiên, điều này có phải vì thực sự sức diện tích và liệu việc “nhồi” tiếp cao ốc vào nội đô có ngược lại nhu cầu giảm dân khu nội đô?
Thêm 9 tòa cao tầng khi áp lực hạ tầng trục Nguyễn Trãi - Ngã Tư Sở công thông hiện hành
ẢNH: M.H
Trục đường Nguyễn Trãi - Ngã Tư Sở, một trong những điểm đèn ồn của thị trường sắp tới sẽ tiếp tục được nhồi thêm khu đô thị phức hợp với 9 tòa chung cư cao tầng, kiến 35 - 46 tầng. Đây là khu vực trực tiếp thuộc 3 nhà máy cao su, xà phòng, thưc lá (gọi tắt là Cao Xà Lá).
Việc Hà Nội di dân các nhà máy có gây ô nhiễm ra khu vực nội đô trong vòng đai 3 tưởng sẽ giúp giảm áp lực ồn cho một trong những trục đường huyết mạch. Hiện, thành phố đang di dân hàng loạt người dân trên đường Nguyễn Trãi để làm đường Vành đai 2.
Áp lực ồn tục hạ tầng do thiếu kết nối
Tuy nhiên, dù mở rộng đường, thì với hàng loạt tòa chung cư hai bên đường sắp xây dựng, trục đường Nguyễn Trãi - Ngã Tư Sở khó thoát khỏi cảnh ồn thời gian dài. Đáng nói, Hà Nội từng mắc bài học khi trục đường Lê Văn Lương - Tôn Thất Tùng về quy hoạch với một đống chung cư dày đặc, khiến đây là một trong những điểm đèn ồn nghiêm trọng nhiều năm nay. Hơn 1,5 km đường Lê Văn Lương - Tôn Thất Tùng đã có hạn 30 tòa chung cư cao tầng…
Góc nhìn VNSignal
Việc Hà Nội tiếp tục xây dựng nhiều chung cư cao tầng ở trung tâm trong khi TP.HCM hạn chế, có thể tạo áp lực đáng kể lên hạ tầng và giao thông của thành phố. Điều này có thể dẫn đến việc tăng nhu cầu đầu tư vào cải thiện cơ sở hạ tầng, ảnh hưởng đến ngân sách địa phương. Đồng thời, việc giữ nguyên mô hình phát triển bất động sản có thể làm tăng giá trị bất động sản ở khu vực trung tâm, nhưng cũng đồng nghĩa với việc đẩy giá cả lên mức cao, gây khó khăn cho người dân địa phương.
Từ góc độ thị trường chứng khoán, những dự án bất động sản ở khu vực trung tâm Hà Nội có thể thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư, nhưng cũng đồng nghĩa với việc tăng nguy cơ rủi ro do biến động giá cả bất ổn định. Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản cũng cần cân nhắc kỹ lưỡng chiến lược phát triển dựa trên xu hướng này.