Theo kiến trúc sư Nguyễn Tân Kiệt, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM đang triển khai công trình hợp (chung cư có tổng diện tích lớn) với công trình công cộng.
Thực tế, một dự án chung cư thông minh dù có vài tầng dịch vụ về văn có mục đích chính là đền, phục vụ mục đích chính của người, không hoàn toàn mang tính chất phục vụ lợi ích công đồng như công viên, nhà hát, hay trường học chính.
Việc ép các dự án nhà thương mại phải thi tuyển như công trình công cộng là một số mâu thuẫn hiểu quả, không đúng với bản chất phân loại công trình.
Đúng một công trình (không phải biểu tượng) bắt buộc phải tuyển kiến trúc phải thỏa mãn cùng lúc (đồng thời) hai tiêu chí: là công trình công cộng, có quy mô cấp đặc biệt hoặc cấp I.
Tuy nhiên, cơ quan chức năng đang nhìn vào tiêu chí thứ 2 (quy mô cấp I, ví dụ toà nhà trên 24 tầng) đúng nhưng đòi doanh nghiệp thi tuyển mà "lại" diễn giải sai tiêu chí thứ 1 (bản chất công trình) là không đúng. Nếu đó là chung cư thuận tiện hay chung cư hợp nhân, nó không nghiêm nhiên là công trình công cộng.
Quy định thi tuyển kiến trúc tại các dự án chung cư có thể làm tăng giá căn hộ chung cư
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Cùng theo kiến trúc sư Nguyễn Tân Kiệt, Thông tư 06/2021 của Bộ Xây dựng phân loại công trình hợp nhân (như chung cư kết hợp văn phòng) vào nhóm có thể có tính chất công cộng về mặt kỹ thuật, an cháy, kết cấu.
Cơ quan quản lý tại TP.HCM đã dùng thông tư kỹ thuật này để áp đặt nghĩa vụ về pháp lý cho luật Kiến trúc. Đây là lỗi "râu ông nóc chấp cảm bà kia" khi việc phân loại đúng với quản lý an toàn xây dựng khác hoàn toàn với việc xác định kỹ thuật phải tuyển kiến trúc.
"Quy định tuyển kiến trúc là đúng nhóm chọn phương án kiến trúc tối ưu, tối tiết cho một đô thị. Tuy nhiên sai khi thực tế doanh nghiệp đã có thiết kế (thường thuê tư vấn) chỉ phải tuyển "giá cách" chứ không giải quyết hiệu quả. Việc này không giúp kiến trúc tối ưu mà chỉ làm phát sinh giấy phép con, gây tốn kém thời gian (3 - 6 tháng) và chi phí của doanh nghiệp", kiến trúc sư Nguyễn Tân Kiệt cho hay.
Phát sinh chi phí, kéo dài thời gian thực hiện dự án
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nói thông, quy định về tuyển phương án kiến trúc hiện nay tiềm tại nhiều cấp mang tính hệ thống, xuất phát từ thiếu thông nhất giữa Luật Kiến trúc 2019 và các văn bản hành chính liên quan, đặc biệt là Nghị định 85/2020 cùng các thông tư liên quan của Bộ Xây dựng.
Bài điểm 17 Luật Kiến trúc 2019 chỉ định rõ ràng các công trình công cộng có quy mô cấp đặc biệt, cấp I phải tuyển phương án kiến trúc. Tuy nhiên, luật không làm rõ các tiêu chí cụ thể, cũng không cấp nguồn văn bản đầu tư hay biện cảnh áp dụng, mà giao Chính phủ hướng dẫn chi tiết. Đáng lẽ, nghị định phải làm rõ ràng phạm vi này, nhưng trên thực tế, Nghị định 85 lại quy định chung chứa mơ hồ, dẫn đến hiểu sai trong quá trình thực thi.
Một trong những điểm bất cập lớn nhất, theo ông Lê Hoàng Châu là cách diễn giải "công trình công cộng". Thực tế, cơ quan quản lý đã mở rộng khái niệm này sang các hạng mục công cộng nằm bên trong các dự án nhà thương mại như trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, cơ sở giáo dục, y tế,... Tuy nhiên, áp dụng yêu cầu bắt buộc tuyển phương án kiến trúc cho các phần công trình này.
Ông Châu nhận xét, cách hiểu này không phù hợp với tinh thần của luật. Nếu hiểu đúng, công trình công cộng cấp đặc biệt, cấp I phải là các công trình độc lập, phục vụ công cộng một cách toàn diện, gần với đầu tư công như nhà văn hóa, quảng trường, công trình biểu tượng...
Trong khi đó, các hạng mục công cộng trong tòa nhà hợp nhân chỉ là một phần của dự án do doanh nghiệp đầu tư, còn thiết kế đồng bộ với toàn công trình, không thể tách rời để tuyển riêng.
"Số bất hợp lý khi phân loại công cộng trong các dự án này thường chiếm tỷ lệ rất lớn, có thể từ 10 - 30% tổng diện tích, thêm chí đối 50%, nhưng văn bản áp dụng yêu cầu tuyển. Trong khi đó, toàn bộ tòa nhà chung cư hay hợp nhân lại không bị bắt buộc tuyển kiến trúc. Điển hình,