Người cho thuê nhà vẫn rối với thuế

Bên thuê đóng thuế thì người cho thuê có phải kê khai nữa hay không, có được khấu trừ chi phí đầu tư mua nhà cho thuê... là những câu hỏi của người cho thuê tài sản hiện nay.

Sau khi Bộ Tài chính có Công văn 18491 về doanh thu không phải chịu thuế đối với hộ, cá nhân kinh doanh tư nhân từ năm 2026, cá nhân kinh doanh từ mức doanh thu 200 triệu đồng/năm lên 500 triệu đồng/năm, đồng thời này cũng là mức doanh thu được trừ trước khi nộp thuế theo tỷ lệ doanh thu của cá nhân, hộ kinh doanh, rất nhiều người vẫn băn khoăn về vấn đề này.

ẢNH: NG.NGA

Bà Nguyễn Thị Thanh Anh (P.Thảo Điền, TP.HCM) cho biết bà có 3 căn hộ thuộc một dự án chung cư, đang cho thuê với giá 18 triệu đồng/tháng/căn; tính bình quân một năm, doanh thu từ cho thuê nhà gân 650 triệu đồng. Bà thắc mắc: "Theo đề xuất mới của Bộ Tài chính với ngưỡng doanh thu từ 500 triệu đồng trở lên phải đóng thuế, cá nhân tôi có phải kê khai, làm các thủ tục đóng thuế thu nhập cá nhân (TNCN) không, vì tôi hướng về việc người cho thuê những bất động sản này nhưng đang do người khác quản lý như thế nào?".

Tương tự, ông Phạm Văn Đạo (ngụ P.Tân Phú, TP.HCM) cho biết ông có một căn nhà và một căn hộ cho thuê, tại 2 địa phương khác nhau, tổng doanh thu cho thuê cả 2 nơi trong một tháng khoảng 50 triệu đồng (tổng cộng 600 triệu đồng/năm). Ông hỏi: "Nếu tính về địa phương, 2 bất động sản của tôi thuộc quyền sử dụng của 2 người khác nhau, một cái ở P.Tân Phú, một cái ở P.Thủ Đức, dù năm nay đã ký hợp đồng cho thuê nhà khai thác, phía công ty đã thực hiện các nghĩa vụ thuế với cơ quan nhà nước. Như vậy, tôi có cần phải kê khai đóng thuế TNCN từ việc cho thuê nhà không?".

Bà Nguyễn Nguyên Minh (P.Khánh Hội, TP.HCM) băn khoăn: "Căn hộ của tôi đã ký cho công ty chuyên cho thuê nhà khai thác, phía công ty đã thực hiện các nghĩa vụ thuế với cơ quan nhà nước. Như vậy, tôi có cần phải kê khai đóng thuế TNCN từ việc cho thuê nhà không?".

Nhiều dự án chung cư cao cấp chưa có sổ hồng, chỉ hợp đồng mua bán với chủ đầu tư nhưng nhà đã cho thuê, chủ nhà có số hộ khẩu, hộ chiếu khác nhau, vậy cơ sở nào để kê khai sở hữu, cho thuê, nộp thuế TNCN?…

Có rất nhiều băn khoăn của cá nhân có nhà cho thuê trước quy định mới liên quan kê khai thuế TNCN từ năm 2026. Theo luật sư Nguyễn Quốc Toản, Giám đốc Hàng luật IAM, nếu đề xuất của Bộ Tài chính được thông qua, thì cá nhân cho thuê nhà có doanh thu năm trên 500 triệu đồng/năm trở xuống sẽ không nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế TNCN; lẽ phía người mua nhà, hộ kinh doanh cũng không được khấu trừ theo luật đã bãi bỏ. Theo ông, từ ngày 1.1.2026, cá nhân cho thuê nhà có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm trở xuống sẽ không nộp thuế gì cả, nhưng trên ngưỡng này bắt buộc phải kê khai, đóng thuế này đấy. "Bày gì kê khai thuế đầu tiên qua VNeID. Người thuê nhà cho thuê lại là việc đóng thuế riêng, còn cá nhân cho thuê nhà phải đóng thuế theo hợp đồng cho thuê, đó là nguyên tắc", luật sư Toản nhấn mạnh.

Với thực trạng của ông Phạm Văn Đạo và bà Nguyễn Nguyên Minh, luật sư Trần Xoa, Công ty luật Minh Dương Quang, lưu ý cá nhân có nhà cho thuê nhận về 600 triệu đồng/năm, không cần biết nhà đâu, địa phương nào, hay cho thuê qua công ty cho thuê nhà ra sao… đều phải kê khai và đóng thuế. Trường hợp người thuê cho thuê lại phải đăng ký kinh doanh và đóng thuế theo hoạt động kinh doanh, tức phải có đăng ký kinh doanh ngành nghề liên quan dịch vụ lưu trú/kinh doanh bất động sản theo quy định khác. "Cá nhân cho ai thuê, đâu phải kê khai và đóng thuế TNCN, thuế GTGT theo tỷ lệ 10% sau khấu trừ mức được miễn 500 triệu đồng/năm", luật sư Xoa nói.

Nếu vi phạm, chỉ tài năng hơn

Chuyên gia thuế, bà Đinh Thị Quỳnh Vân, Giám đốc Công ty tư vấn thuế Savitax, phân tích trong thực tế có những chủ nhà có tình trạng cho thuê nhà nhưng không kê khai thuế, hoặc kê khai thiếu, hoặc kê khai không đúng quy định. Ví dụ, chủ nhà cho thuê nhà nhưng không kê khai thuế do doanh thu dưới mức quy định phải kê khai, hoặc cho thuê nhà nhưng chỉ kê khai một phần doanh thu để giảm số thuế phải nộp. "Cá nhân cho thuê nhà phải kê khai và nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động này. Nếu cá nhân cho thuê nhà có thu nhập từ nhiều nguồn khác nhau, phải tổng hợp thu nhập của tất cả các nguồn để kê khai và nộp thuế theo quy định", bà Vân lưu ý.