Trên "Radar đầu tư" số 105, ông Nguyễn Anh Quân, Chuyên gia tư vấn và nghiên cứu đầu tư DNSE cho biết, việc lãi suất tăng mạnh thời gian qua bắt nguồn từ sự lệch pha giữa huy động và tín dụng. Tăng trưởng tín dụng tính đến quý III đạt gần 15%, trong khi huy động chỉ tăng dưới 10% do dòng tiền chuyển sang các kênh sinh lời cao hơn như chứng khoán, vàng và bất động sản. Khoảng cách này được xem là lý do khiến ngân hàng điều chỉnh lãi suất tiền gửi để cải thiện thanh khoản, kéo chi phí vay tăng theo và ảnh hưởng trực tiếp đến các khoản vay dài hạn.

Lãi suất ưu đãi khi mua nhà chỉ duy trì trong 12-18 tháng với mức 6,5-7%, sau đó chuyển sang thả nổi 12-14% mỗi năm. "Nghĩa vụ trả nợ của người vay tăng khá mạnh sau khi hết ưu đãi, khiến áp lực tài chính lớn hơn nhiều so với kỳ đầu", ông Quân nói. Theo đó, một khoản vay 2 tỷ đồng trong 10 năm có thể khiến chi phí hàng tháng từ 27-28 triệu đồng tăng lên 33-35 triệu đồng kể từ năm thứ hai. Điều này buộc nhiều gia đình xem xét lại kế hoạch tài chính, khiến nhu cầu mua nhà bằng vốn vay chậm lại.

Sự suy giảm sức mua cũng phản ánh vào triển vọng kinh doanh của các doanh nghiệp phát triển dự án. Khi người mua trở nên thận trọng hơn, tiến độ tiêu thụ có thể giảm, dẫn đến tồn kho cao và hạn chế nguồn tiền quay vòng. Trên thị trường chứng khoán, những diễn biến này thường được thể hiện qua mức độ dè dặt rõ rệt đối với cổ phiếu bất động sản.

Ông Quân nhận định mặt bằng lãi suất tăng tạo tác động kép với doanh nghiệp địa ốc. Ngoài chi phí vay cao hơn, tốc độ bán hàng chậm khiến lượng lãi vay được vốn hóa lớn và biên lợi nhuận giảm vào giai đoạn ghi nhận doanh thu. Những doanh nghiệp có khoản vay hoặc trái phiếu đáo hạn trong thời điểm này chịu sức ép lớn trong việc xoay vòng vốn, do chi phí huy động mới đắt đỏ và khả năng tiếp cận nguồn vốn hạn chế.

Ngoài ra, việc tăng lãi suất tiền gửi để giữ thanh khoản khiến chi phí vốn cao hơn, từ đó tạo sức ép lên các ngân hàng có nhiều khoản cho vay bất động sản hoặc vay trung, dài hạn. Điều này khiến dòng tiền trên thị trường chứng khoán trở nên thận trọng hơn, nhà đầu tư giảm sử dụng đòn bẩy khi chi phí vay ký quỹ tăng.

Năm 2026 được dự báo còn nhiều biến động khi chi phí vốn duy trì ở mức cao, trong khi nhu cầu mua nhà bằng vốn vay chưa có tín hiệu khởi sắc. Tuy nhiên, đây cũng là thời điểm thị trường bước vào quá trình sàng lọc cần thiết.

Chuyên gia cho rằng áp lực lãi suất có thể hạ nhiệt khi thanh khoản nền kinh tế cải thiện trong năm 2026. Khi nguồn vốn mới xuất hiện và chi phí vay giảm dần, thị trường bất động sản có điều kiện phục hồi theo nhu cầu ở thực. Từ đó, thị trường chứng khoán sẽ đánh giá lại triển vọng của từng doanh nghiệp dựa trên khả năng quản trị dòng tiền và mức độ rủi ro sau giai đoạn chi phí vốn tăng.

Theo ông Quân, mặt bằng lãi suất hiện tại đang tạo ra sự phân hóa rõ rệt hơn trong nhóm cổ phiếu địa ốc. Những doanh nghiệp kiểm soát tốt dòng tiền và chi phí vay có khả năng duy trì hoạt động ổn định, trong khi các đơn vị phụ thuộc nhiều vào huy động vốn hoặc dự án kéo dài có thể đối mặt rủi ro lớn hơn. Đây sẽ là yếu tố chi phối cách thị trường phản ánh định giá trong thời gian tới.

"Lãi suất tăng tạo ra một phép thử lớn nhưng cũng là một cơ hội tái cấu trúc cần thiết để thị trường phát triển bền vững hơn", chuyên gia nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Anh Quân hiện là chuyên gia nghiên cứu và tư vấn đầu tư của Công ty cổ phần Chứng khoán DNSE. Ông có bằng quản trị kinh doanh quốc tế tại Staffordshire University và hơn 6 năm kinh nghiệm chuyên môn trong ngành chứng khoán.

Song Anh