Vừa cho thuê nhà, vừa buôn bán sẽ tính thuế thế nào?

Độc trình ngưỡng 500 triệu đồng cho từng hoạt động kinh doanh

Một hộ kinh doanh đang cho thuê tài sản, doanh thu dưới 500 triệu đồng/năm và thuộc diện miễn thu. Sắp tới, hộ đầu tư thêm vật liệu xây dựng. "Trong trường hợp buôn bán vật liệu xây dựng, hộ có được mức miễn doanh thu 500 triệu đồng khi tính thuế thu nhập cá nhân không?", hộ này gửi câu hỏi tại Thuế TP.Hà Nội.

NH: NGƯỢC THỂ

Thuế TP.Hà Nội cho biết, theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân, cá nhân có trụ sở có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Cá nhân cho thuê bất động sản (trú hoạt động kinh doanh lưu trú) nộp thuế thu nhập cá nhân đúng xác định bằng phần doanh thu vượt trên 500 triệu đồng x thu suất 5%.

Trong khi đó, Nghị định 68/2026/NĐ-CP nêu rõ: trường hợp cá nhân kinh doanh có nhiều ngành, nghề kinh doanh áp dụng các mức thuế suất thuế thu nhập cá nhân khác nhau hoặc có nhiều địa điểm kinh doanh thì cá nhân được áp dụng mức 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số ngành, nghề kinh doanh hoặc địa điểm kinh doanh do cá nhân lựa chọn theo phương án có lợi nhất, nhưng tổng mức miễn khi tính doanh thu của toàn bộ hoạt động kinh doanh không vượt quá 500 triệu đồng trong 1 năm đối với doanh thu của toàn bộ hoạt động kinh doanh.

Trường hợp doanh thu từ ngành, nghề kinh doanh hoặc địa điểm kinh doanh được lựa chọn chưa đủ 500 triệu đồng, cá nhân tiếp tục lựa chọn doanh thu từ ngành, nghề kinh doanh hoặc địa điểm kinh doanh khác cho đến khi tổng mức miễn đủ 500 triệu đồng.

Với cho thuê bất động sản: trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được áp dụng mức 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức miễn khi tính doanh thu của toàn bộ hợp đồng cho thuê bất động sản không vượt quá 500 triệu đồng 1 năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản.

Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa đủ 500 triệu đồng, cá nhân tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác cho đến khi miễn đủ 500 triệu đồng.

Dựa theo thông tin cung cấp như trên, hộ kinh doanh phát sinh 2 hoạt động kinh doanh, gồm: cho thuê bất động sản và kinh doanh cung cấp hàng hóa, dịch vụ.

"Còn quy định tại Nghị định 68/2025/NĐ-CP, hộ kinh doanh áp dụng phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân theo thu suất x doanh thu được miễn 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân cho mỗi hoạt động kinh doanh", Thuế TP.Hà Nội khẳng định.

Cho 2 doanh nghiệp thuê chung 1 nhà, xử lý thuế ra sao?

Một hộ kinh doanh khác biết, hộ có nhà chung cư cho thuê, tổng 1 công ty A thuê, tổng 2 công ty B thuê và có 2 công ty đều kê khai thay nhà. Với mỗi hợp đồng thuê nhà, doanh thu đều chọn mức phải nộp thuế, nhưng tổng doanh thu từ 2 hợp đồng cùng lãi thì đặt đơn mức phải nộp thuế. Hộ này hỏi, chủ nhà còn cần kê khai thêm hay nộp tiên thuế không?

NH: ĐẦN THANH

Theo quy định tại Nghị định số 68/2026/NĐ-CP, Thuế TP.Hà Nội cho biết, trường hợp cá nhân cho thuê chung các doanh nghiệp theo tổng hợp hợp đồng và có quy định bên đối thuê khai thay, nộp thay thuế thì cá nhân áp dụng mức miễn khi tính thuế thu nhập cá nhân như sau:

Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đối thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản và bên đối thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền miễn khi tính thuế thu nhập cá nhân.

Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa đủ 500 triệu đồng thì cá nhân tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác cho đến khi miễn đủ 500 triệu đồng.

Theo Thông tư 18/2026/TT-BTC, đối với việc khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê bất động sản (trú hoạt động kinh doanh lưu trú), hệ số khai thuế gia