Nghị quyết số 29 của Quốc hội có hiệu lực từ 1.5 đã có cơ chế cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) cho các dự án "đất ở không hình thành đơn vị ở" như căn hộ condotel (căn hộ du lịch), căn hộ officetel (căn hộ văn phòng) tại các dự án bất động sản tồn đọng.
Chỉ một nhóm được tháo gỡ
Tuy nhiên, theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư TP.HCM, Nghị quyết 29 vẫn tháo gỡ một số khó khăn liên quan đến "đất ở không hình thành đơn vị ở" tại các dự án căn hộ condotel, offictel. Hay nói cách khác, số thảo giải là không triệt để, chỉ có tác dụng với một số lượng rất nhỏ các dự án mà không có tác động một cách phá quát.
Cụ thể, tại điều 11 Nghị quyết 29 quy định chi tiết về dự án đã được cấp sổ hồng không đúng quy định ghi mục đích sử dụng đất là đất ở (không hình thành đơn vị ở) hay đất ở (xây dựng và kinh doanh bất động sản, du lịch) hay đất ở có thông tin khác không đúng quy định của pháp luật về đất đai.
Cách tiếp theo của Nghị quyết 29 là chỉ đạo các trường hợp để cấp sổ hồng cho chủ đầu tư hoặc cho khách hàng. Nghị quyết hoàn toàn bỏ (không đề nghị) các dự án gặp vấn đề liên quan đến loại "đất ở không hình thành đơn vị ở" khi chủ đầu tư đã giao đất nhưng chưa cấp sổ hồng hay đã cấp sổ hồng nhưng bị cơ quan nhà nước thu hồi. Như vậy, nhóm dự án có thể hài lòng được việc bỏ thủ thưi từ điều kiện tiên quyết.
Hiện nay, các dự án bất động sản du lịch đã có cấp sổ hồng cho người mua nhà
Trong đó, dự án phải được cấp sổ hồng thì mỗi lần xem xét. Sau khi áp dụng điều kiện tiên quyết này, dự án sẽ được UBND cấp tỉnh thực hiện giám sát quy hoạch. Nếu dự án phù hợp với quy hoạch đất xây dựng nhà ở thì sẽ được thảo giải theo hình thức tính lợi nhuận sử dụng đất, thuê đất.
Chủ đầu tư phải nộp phần chênh lệch lợi nhuận sử dụng đất, thuê đất do tính lãi và phải bảo đảm nâng cấp tiếp tục triển khai dự án. Sau đó, Nhà nước điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất ở. Đây là trường hợp duy nhất mà dự án có "đất ở không hình thành đơn vị ở" được thảo giải theo Nghị quyết 29.
Nếu việc giám sát quy hoạch cho thấy dự án không phù hợp với quy hoạch đất xây dựng nhà ở thì phải điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất thương mại, dịch vụ và thời hạn sử dụng đất là 50 năm.
Ông Nguyễn Văn Sơn nhận xét: Nghị quyết 29 bao gồm đúng mức đối với nhóm dự án có "đất ở không hình thành đơn vị ở".
Bài hiện nay, các dự án này rất nhiều, tập trung tại các đô thị biển, phát triển về du lịch như: TP.HCM, Khánh Hòa (Nha Trang, Cam Ranh), Phú Quốc, Đà Nẵng, Quảng Ninh (Hạ Long, Vân Phong), Gia Lai...
Dự án được phê duyệt quy hoạch và giao đất với loại "đất ở không hình thành đơn vị ở" để xây dựng bất động sản du lịch gồm biệt thự biển, resort villa, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ condotel, officetel…
Chủ đầu tư đã nộp nghĩa vụ về tài chính với tiền sử dụng đất được tính như đất ở, để triển khai xây dựng công trình và vào kinh doanh, bán biệt thự, condotel, officetel… và bàn giao cho khách hàng vào sở hữu. Một số phương án đã cấp sổ hồng cho khách hàng trong đó ghi nhận khách hàng có quyền sử dụng đất chung, thời hạn sử dụng là đời, lâu dài (tương đương nhà ở).
Về bản chất, bất động sản du lịch xây dựng trên "đất ở không hình thành đơn vị ở" là bất động sản lai. Khi về quản lý, hành chính, khai thác giống như các bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ (phục vụ sinh sống đời, lâu dài). Về thời hạn sử dụng đất, chủ sở hữu sử dụng đất và tiền sử dụng đất như đất ở. Đây là giải pháp sáng tạo của phương án vừa có lợi cho cơ quan nhà nước (tổng thu tiền sử dụng đất do tính theo giá đất ở), vừa có lợi cho doanh nghiệp, người dân (do được cấp sổ hồng với thời hạn sử dụng đất đời, lâu dài), luật sư Nguyễn Văn Sơn phân tích.
Rất ít dự án đủ điều kiện
Dù vậy, theo luật sư Trần Minh Công (Đoàn luật sư TP.HCM), về bản chất, việc sáng tạo "đất ở không hình thành đơn vị ở" là số "vướng rào" của phương án đồng hòa quyền lợi giữa ngân sách nhà nước và chủ đầu tư.
Tuy nhiên, sau đó việc cấp sổ hồng cho khách hàng để sử dụng và một số phương án đã thu hồi các số đã cấp, kể cả sau khi có kết luận của Thanh tra Chính phủ. Các dự án "đi sau" vẫn dùng mặc dù đã giao đất, đã hoàn thành nghĩa vụ về tài chính, nộp 100% tiền sử dụng đất nhưng chưa cấp sổ hồng.
